L’Observatoire du Logement Neuf en Normandie

Alors que la France traverse un été singulier à plusieurs niveaux, le logement neuf continue d’évoluer dans un environnement que nous pourrions qualifier d’instable et d’inédit. La reprise du marché de la promotion immobilière a montré quelques signaux encourageants, au premier semestre 2026, notamment dans la reprise des permis de construire (bien que cet indicateur ne reflète pas l’activité commerciale), mais toujours des chiffres très hétérogènes.

Le dispositif Jeanbrun semble en deçà de la trajectoire affichée, mais il n’a encore qu’un trimestre d’existence et son démarrage a été percuté par la conjoncture. Un nouveau dispositif fiscal pour investisseurs était attendu. Désormais créé, il convient donc d’observer son impact sur les trimestres à venir. En effet, les investisseurs reviennent prudemment, la demande des ménages n’a jamais réellement disparu et surtout les attentes évoluent : nouveaux profils familiaux, impératifs environnementaux, recherche de valeur patrimoniale…

Malgré tout, cette forme d’instabilité à l’échelle du territoire normand, le début le premier semestre de 2026 marque une inflexion !

Normandie : une hétérogénéité interne toujours plus forte !

Les réservations après une progression encourageante au 1^er trimestre 2026 (+11% avec 615 réservations par rapport au T1-2025) accusent une légère baisse (567 réservations nettes soit -5%-vs T1-2025). L’offre commerciale est toujours en recul (-8% avec 3 522 lots contre 3 827 lots entre le T2-2025 et T2-2026), néanmoins, les mises en ventes semblent continuer leur progression (+5% au T2-26 avec 973 lots vs T2-25 avec 923 lots) ce qui traduit la volonté des opérateurs. La Métropole de Rouen apparait relativement plus active que précédemment, montrant une progression de ses mises en vente de 10% (soit de 257 lots en T2-2026 contre 234 au T2-2025), alors que la CU de Caen la Mer enregistre un recul de 22% sur ses mises en vente (soit 239 lots contre 305 lots au T2-2025). La Région du Havre et le secteur de la Manche restent très stables (80 mises en vente sur le Havre Seine Métropole contre 82 au T2-2025 & 85 mises en vente pour la Manche contre 84 au T2-2025).   

Les retraits bondissent de 147%, toutefois dans des proportions moindres que celles observées ces derniers trimestres ; Il faut retenir que le niveau de retrait se situe à 121 lots au T2-2026 contre 49 au T2-2025, à titre de comparaison : 373 retraits au T1-2026. Il est nécessaire de l’observer sur un semestre, et ceci montre tout de même une hausse de 26% entre le 1^er semestre 2025 (389 retraits) et le premier semestre 2026 (494 retraits).

Les ventes en bloc s’effondrent ce trimestre et ce depuis le début de l’année 2026. La Normandie affiche -85 % soit seulement 54 lots vendus en bloc. Le détail tient, le bloc décroche : le risque porte sur la capacité des opérations à boucler leur plan de commercialisation, et donc sur les lancements des trimestres suivants. Mais ceci n’est pas un signal de tendance (à cette échelle de 3 mois) c’est un signal de calendrier lorsque l’on se rappelle les taux records enregistrés en fin d’année 2025 (539 lots au T4-2025).

On observe une remontée de la part des investisseurs sur ce trimestre (+18% soit 208 lots sur les 567 réservations). C’est structurellement différent de la moyenne française, mais présenter cela comme un retour des investisseurs resterait « fragile ».

Le stock dur reste relativement stable aux alentours de 6% (204 lots à l’offre « livrée » sur 3 300).

Caen la mer : Le territoire confirme et maintien sa progression dans les réservations nettes ce trimestre encore, +10% (208 ventes) et porte 1/3 de la production normande. Les mises en vente, quant à elles ralentissent (-22% soit 239 lots au T2-2026 contre 305 lots au T2-2025). Notons qu’elles ont beaucoup augmenté au 1^er trimestre (354 lots). L’offre commerciale est stable et représente 919 lots. De plus, seulement 6 ventes en bloc ont été réalisées ce trimestre (-96%).

Les prix de vente poursuivent leur hausse pour atteindre 4 428€/m² PKI (soit +4% au T2-2026 par rapport au T2-2025).

Métropole Rouen Normandie : un regain notable sur les mises en vente est observé ce trimestre : +10% (soit 257 lots au T2-2026 contre 234 lots au T2-2025. NB ; 41 lots au 1^er trimestre 2026) et plus largement sur la Région de la Seine Maritime (408 lots mis en vente soit +21%).

Sur le périmètre MRN la hausse des ventes observée au 1^er trimestre (+27% avec 117 lots au T1-2026 contre 75 lots au T1-2025) se fait pour l’essentiel par déstockage, pas par renouvellement de l’offre (seulement 41 mises en vente au T1-2026). Elle ne se confirme malheureusement pas sur le 2^ème trimestre (-17% avec 95 lots réservés au T2-2026 contre 114 lots au T2-2025). Avec des lancements commerciaux divisés par près de trois début 2026 et un stock en repli de près d’un quart (1034 lots en stock au T2-2026 soit -21%), le risque à surveiller sur le S2-2026 est celui d’un trou d’air commercial : la demande frémit au moment où le stock peine à se renouveler.

Un très fort recul des ventes en bloc ce trimestre est observé : -68% (soit seulement 48 lots au T2-2026 mais qui représentent tout de même 50% des réservations nettes). Une part d’investisseurs qui en proportion remonte (41 lots soit 40% investisseurs et 54 lots soit 60%).

Le prix de vente moyen est passé sous la barre des 4 000€ avec une baisse de 7% : soit 3 965€/m² PKI et semble décorrélé des prix de l’offre à 4 306€/m²PKI proposés. L’écart avec l’Agglomération de Caen se rapproche des 500€/m² PKI.

Le Havre Seine Métropole : Configuration exactement inverse de Rouen : sur Le Havre Seine Métropole, c’est la demande qui semble baisser (la prudence est de mise au regard du niveau des volumes), pas l’offre nouvelle seulement. Nous observons un recul de 22% des réservations nettes sur ce trimestre avec seulement 36 réservations (46 réservations au T2-2025). Le point dur, c’est le ciseau de solvabilité : un stock qui progresse (+11% avec 322 lots à l’offre) un prix de commercialisation qui reste élevé à 4 707€/m²PKI (+1%) qui écarte une part importante de la primo-accession locale du marché, et un rythme de mise en vente qui peine à redémarrer (-2% sur le T2-2026 avec 80 lots). Toutefois, l’observation sur 48 mois montre que le marché est assez stable : l’offre mise sur ce dernier par cycle de 2 années est commercialement absorbée en 2 ans.

Côte Fleurie – Côte de Grâce : L’intérêt analytique de ce territoire, c’est précisément qu’il ne suit pas le même cycle que les trois métropoles. La demande y est patrimoniale et largement décorrélée de la capacité d’emprunt. Aucune mise en vente n’a été observée ce trimestre. Les réservations (33 lots +120%) sont au même niveau que celle enregistrées sur Le Havre Seine Métropole. Aucun stock dur sur ce secteur n’est enregistré. Les prix de vente continuent de s’envoler et atteignent les 6 400€/m² PKI sur la CC Cœur Côte Fleurie (soit +21%).

Marchés de l’Eure : Les principaux marchés de l’Eure affichent à nouveau des mises en ventes depuis début 2026 : + 63 lots T1-2026 et + 88 lots au T2-2026 ce qui regonfle le stock de 31% atteignant les 210 lots au T2-2026. Le principal des mises en vente semble situé sur les communes d’Evreux et de Val-de-Reuil. Toutefois, les ventes continuent de s’effondrer en tombant à 8 réservations nettes sur le T2-2026 (-65%) et reposent essentiellement sur l’accession aidée. Un prix moyen de 3 663€/m²PKI qui reste étal par rapport du T2-2025.

Marchés de la Manche : Toujours un diagnostic atypique ou le problème n’est pas d’écouler l’offre, c’est de la produire. Toujours des rythmes de mises en vente progressifs (+1% soit 85 lots sur le T2-2026) essentiellement sur la CA du Cotentin (+18% pour 67 lots). Les réservations nettes sont également en progression de +1% (78 lots au T2-2026) avec une forte progression de la CC Granville (+35% pour 27 lots). Les prix de vente reculent de 7% soit 4 320€/m² PKI au T2-2026. Fait marquant : c’est le seul territoire où le prix à l’offre est inférieur au prix à la vente.

Côte d’Albâtre : Ce marché est toujours atone ce trimestre et montre des volumes réalisés trop faibles pour être analysés (8 lots à l’offre et 2 réservations).

En conclusion, nous restons toujours dans des niveaux de marché relativement très bas comparativement à 5 ans en arrière. A ce jour, aucun effet majeur des dispositifs récents n’est perçu. Ainsi, malgré la perspective du Plan Relance Logement voté à la rentrée, la route reste longue pour retrouver un rythme de production suffisant.

Les signaux qui émergent méritent d’être observés avec vigilance, nos aires de marchés ne racontent pas tous la même histoire. Il est encore trop tôt pour parler de véritable « reprise » pendant que de nouveaux défis redessinent le logement de demain ! Mais plusieurs signaux, sur plusieurs trimestres désormais, indiquent qu’un changement structurel s’opère : le secteur semble migrer d’une structure relativement homogène (d’une aire géographique large à une autre), vers une structure de « micromarchés ».

Belle fin d’été à toutes et tous, et bonne lecture,

Aymeric POUPEL- Président

Prochaine conférence :

Le jeudi 5 novembre 2026 – Carré des Docks, Le Havre, à partir de 17h