Devenir propriétaire avec le Bail Réel Solidaire

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Grâce au Bail Réel Solidaire, aussi appelé BRS, les ménages modestes sont capables d’accéder à la propriété en zone tendue et cela à un prix abordable. Pour y accéder, ces ménages achètent leur logement neuf et louent le terrain sur lequel la résidence est construite. Le BRS fait partie des nouvelles solutions d’accession sécurisées et encadrées par la loi !

Principe du Bail Réel Solidaire

Le système du Bail Réel Solidaire a été créé en 2017 et permet à des ménages sous plafonds de ressources de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue et cela à un prix abordable. Les zones tendues correspondent aux 28 agglomérations et 1149 communes où l’offre de logement est insuffisante (niveaux élevés des loyers, difficultés d’accès au logement).

Comment ?

Les ménages ne vont acheter que les murs du bien qu’ils désirent, le terrain sur lequel se trouve le logement demeurera la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). Ces organismes sont des structures à but non lucratif, agréées par le préfet de région.

En bref

Le principe du BRS repose sur la dissociation entre le bâti (détenu par le ménage) et le foncier (détenu par l’OFS). Ce système s’inspire des « Community Land Trust » existant depuis longtemps en Angleterre.

Fonctionnement du Bail Réel Solidaire

Si on se rapproche des faits, l’OFS achète un terrain sur lequel il fait construire un logement par un promoteur qui le met en vente. Après validation du dossier, l’acquéreur signe un accord BRS avec l’OFS.

Le ménage signataire du BRS, devenu détenteur des droits réels attachés au bâti, va verser une redevance mensuelle à l’OFS à laquelle vont s’ajouter les charges et taxes locales.

Bon à savoir :

Le ménage acquéreur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’AG des copropriétaires, à l’exception de certaines décisions (actes d’acquisition ou de disposition, travaux de transformation / amélioration / addition, suppression du concierge / gardien ou encore modification du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne les spécificités du BRS)

Durée d’un Bail Réel Solidaire

Lorsqu’un BRS est conclu, il l’est pour une durée minimale de 18 ans et peut aller jusqu’à 99 ans. Ce dernier ne peut être résilié par l’OFS. En cas de revente, le bail est renouvelé pour la même durée aux nouveaux propriétaires.

Conditions pour bénéficier d’un BRS

Pour bénéficier de ce dispositif, certaines conditions doivent être respectées :

  • Occuper le logement à titre de résidence principale
  • Acquitter, en plus de votre mensualité d’emprunt, une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain
  • Ne pas dépasser les plafonds de ressources

Avantages du Bail Réel Solidaire

Les logements acquis par la conclusion d’un BRS ouvrent droit à :

  • TVA réduite à 5,5%, contre 20% habituellement pour les logements neufs
  • Un prix d’acquisition réduit du coût du terrain, généralement entre 15 et 30% du prix final
  • Possibilité de financer l’achat du logement avec un prêt à taux zéro (PTZ)
  • Certaines communes permettent l’abattement de la taxe foncière de 30%

Comment revendre ou céder un logement en BRS ?

En tant que détenteur des droits réels sur le bâti, le ménage signataire du BRS à la possibilité de revendre son logement à tout moment. Le prix reste cependant encadré et le bien doit être vendu à des acquéreurs répondant à des conditions de ressources. Le BRS étant un dispositif d’aide à l’accession, la revente n’autorise pas la réalisation d’une plus-value importante. Les prochains propriétaires bénéficieront ainsi, eux aussi, d’un prix attractif.

En cas de décès, le logement en BRS est transférable aux héritiers qui peuvent le vendre ou y habiter s’ils remplissent les conditions de ressources. L’héritier qui n’est pas agréé pourra céder ses droits à un acquéreur éligible dans un délai de 12 mois. A défaut, le bail est résilié et l’héritier est indemnisé de la valeur des droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail. Durant la durée du BRS, le bien peut également faire l’objet d’une donation de son vivant.