Normandie : quels besoins en logements ?

Le sujet des besoins en logements est largement abordé lors des conférences de notre observatoire (OLONN). Et encore plus à l’heure actuelle où la demande et les ventes sont soutenues alors que les stocks des logements (appartements, maisons, terrains à bâtir) peinent à se reconstituer du fait notamment des difficultés d’obtention d’autorisations d’urbanisme.

Au delà de ce constat et des volumes à produire pour maintenir l’équilibre de l’offre et de la demande, la FPI Normandie a commandé auprès d’Adéquation, des études afin d’identifier les réels besoins en logements sur les territoires de Caen, de Rouen et de la communauté d’agglomération Seine-Eure.

Le bureau d’étude ainsi que la FPI Normandie ont donc travaillé sur une approche qualitative car la construction est d’intérêt général.

Quelle démarche pour définir les besoins en logements ?

Définir les besoins en logement nécessite d’associer différentes données et de mettre le curseur sur chacune au regard des attentes politiques d’une part et des capacités foncières de l’autre. Chaque positionnement a ses atouts et ses inconvénients que ce soit en terme de peuplement, de qualité de bâti, de mixité, de financement public ou d’interrelation avec les territoires hors métropole.

Des curseurs imbriqués les uns dans les autres

L’étude révèle un desserrement plus ou moins fort selon le type de ménages accueillis : Selon le type de population accueillie et gardée ainsi que les facilités d’accès au logement, le desserrement des ménages sera plus ou moins rapide.

Exemple : Si on propose une offre tournée vers les ménages les plus fragiles, le desserrement est plus marqué. En revanche si on propose une politique dédiée aux familles, ce fameux desserrement réduit moins vite et demande donc moins de logements à construire.

Hélène Boreau, consultante sénior et en charge des études chez Adéquation – « D’ailleurs, lors des échanges avec les parties prenantes de nos études, les volumes n’étaient quasiment pas débattus, la question centrale était « Qu’est-ce qu’on construit ? »

Le renouvellement du parc permet à la fois de résorber la vacance mais également de créer une offre à destination de publics spécifiques. La remise sur le marché de logements vacants peut d’une part contribuer à la production de logements sociaux s’ils sont rénovés sous conditions ANAH. D’autre part, la remise sur le marché de logements en libre peut permettre aux étudiants de retrouver le centre ancien et de faire baisser la pression sur les résidences services dédiées.

Parcours résidentiel et mode d’habiter

Une évolution des modes d’habiter qui renforce la nécessité de proximité et le besoin d’espace.

Les ménages les plus en tension et donc en demande sont les jeunes (étudiants et actifs) à la recherche de biens situés à proximité des pôles d’études, des pôles d’emploi et des pôles de vie avec des déplacements facilités par un accès aux transports en commun.

Idem pour les ménages modestes en quête de centralité afin de réduire les coûts liés aux déplacements.

Les familles, elles, s’éloignent aisément des polarités mais sous condition d’avoir un habitat individuel. Malheureusement celui-ci est particulièrement cher sur les polarités centrales et incite à reculer davantage surtout quand les prix sont divisés par 2 à quelques kilomètres.

La pandémie a renforcé ces dynamiques déjà existantes avec une demande forte sur la proximité des polarités pour les urbains (la ville du quart d’heure), les espaces extérieurs pour les périurbains. Autre élément constitutif : les services à la résidence et la nécessité du confort d’usage et de l’intimité au sein du logement

Le point sur la Métropole Rouen Normandie

L’étude met en avant une croissance modérée de la population qui s’accompagne d’une diminution de la taille des ménages en partie due à la fuite des familles.

On observe également une production importante durant ces dernières années, venue répondre à la forte demande issue du desserrement, un enjeu de maintien et de rééquilibrage de cette production, notamment à destination des familles.

Sur ce territoire, les besoins varient suivant le projet politique : entre 2 300 et 2 850 logements dont 1 830 à 2 200 en construction neuve (logements sociaux, abordables et libres, RS).

Actions proposées :

• Un effort de production de logement individuel notamment abordable
• Une action sur les prix via une production plus importante en logement abordable, posant la question de la diversité des montages (BRS…)
• Une action forte sur la résorption de la vacance, au-delà des objectifs fixés par la Métropole (+/-170 / an) mais également en acquisition-amélioration.
• Développer les résidences spécifiques à destination des personnes seules (étudiants, jeunes actifs, séniors) en social ou privée pour répondre aux besoins croissants d’une part mais également améliorer le taux de couverture actuel.

Le point sur la Communauté Urbaine de Caen la Mer

On observe une croissance importante de la population accompagnée d’un fort desserrement des ménages et de besoins croissants pour les publics spécifiques et les familles.

La production a également été importante durant ces dernières années, elle a répondu à la forte demande issue du desserrement mais également à l’enjeu de maintien et de rééquilibrage de la production, notamment à destination des familles.

Les besoins varient selon le projet politique, entre 1 800 et 2 100 logements dont 1 370 et 1 670 en construction neuve (logements sociaux, abordables et libres, RS).

Actions proposées :

• Une action sur les prix via une production plus importante en logement abordable.
• Un effort de production de logement individuel notamment abordable pour retenir les ménages et diminuer les mouvements pendulaires.
• Le renouvellement du parc existant, via l’acquisition-amélioration ainsi qu’une action sur la vacance, avec des objectifs de plus ou moins 250 logements remis sur le marché.
• Le développement des résidences spécifiques à destination des personnes seules notamment sur le segment des résidences sociales afin d’améliorer le taux de couverture actuel.

Le point sur la Communauté d’Agglomération Seine-Eure

On observe une croissance ralentie ainsi qu’un desserrement régulier du fait de l’accueil de jeunes ménages issus des métropoles limitrophes et d’un vieillissement de la population.

La production a été réduite ces dernières années, principalement en individuel, fait étonnant puisque cela devrait être boosté par un certain nombre de projets en lien avec des besoins croissants.

Les besoins varient également selon le projet politique, entre 500 et 600 logements dont 390 à 460 en construction neuve (logements sociaux, abordables et libres, RS).

Actions proposées :

• Une politique foncière pour organiser la production de logement individuel et notamment les lots aménagés.
• Une action sur les prix via une production plus importante en logement abordable, notamment en individuel afin de rester attractif auprès des jeunes ménages.
• Une action continue sur le renouvellement des villes centres afin de maintenir leur attractivité via la résorption de la vacance.
• Encourager l’acquisition-amélioration pour fixer les ménages.
• Développer les résidences spécifiques à destination des seniors sur un segment privé, mais également à destination des jeunes actifs sur des petits volumes.

En bref

Accompagner les ménages dans leur parcours résidentiel, offrir des logements et quartiers adaptés aux usages sont des enjeux sociétaux !

Pour répondre pleinement aux besoins, la production de logement doit prendre en compte :

• Une demande plurielle : par la composition des ménages, leurs revenus, leurs attentes en termes d’usages, leurs mobilités, leurs modes d’habiter, leur appétence pour l’urbain ou l’esprit village, les formes urbaines (du terrain individuel au collectif dense en passant par les petits collectifs, l’intermédiaire ou la maison individuelle groupée), les destinations (social, abordable, libre / en accession ou en location).

• L’évolution des usages :  répondre aux exigences sur le confort d’usage au sein de la résidence avec des services adaptés et au sein du quartier avec une insertion harmonieuse favorisant la mixité fonctionnelle.

• L’environnement existant et l’insertion de ces nouveaux logements dans l’espace public et le tissu urbain, afin de favoriser la mobilité, les liens avec les bassins d’emploi, pôles de vie, services, circuits courts (besoin mis en exergue par la pandémie) et d’anticiper les besoins à venir notamment en termes de mobilités et d’équipements.

• Les synergies entre les communes du territoire et les EPCI limitrophes : chacun ayant ses spécificités et pouvant être complémentaires en termes d’offre de logements, d’emplois et de services.

Jean Viard – « Moi, je crois beaucoup à la densification du périurbain, à sa réorganisation en archipel, entre la forêt, les fermes et le patrimoine. Ca permet une densification du lien social, donc ça a énormément d’avantages. »

Jean Viard était notre invité spécial lors de la Matinale de l’Immobilier Neuf du 30 septembre dernier.

Ce développement sera possible grâce à des actions multiples et complémentaires, particulièrement sur le foncier !