Edito #4

observatoire du logement neuf en normandie

2021 : bilan d’une année dynamique pour le marché immobilier neuf normand !

Chères adhérentes, chers adhérents,


Nous faisions le constat depuis quelques mois d’une demande soutenue en Normandie, la fin d’année a conforté cette tendance.

En 2021, nous enregistrons 3743 logements vendus, soit + 17% par rapport à l’année 2019, avant pandémie.

Des ventes à la hauteur de l’attractivité de notre région : des villes moyennes proposant un cadre de vie plébiscité par bon nombre d’acquéreurs et largement relayé dans divers classements nationaux.

L’augmentation appréhendée des prix du fait notamment de la hausse des coûts de construction mais aussi de la rareté foncière, n’a fort heureusement pas freiné cette dynamique. Nous soulignons néanmoins une vigilance à apporter quant à la solvabilité des acquéreurs, notamment les primo-accédants, rendue possible par des taux d’intérêts toujours très bas.

Malgré un plausible effet rattrapage de l’année 2020, l’immobilier neuf a le vent en poupe que ce soit pour réaliser un investissement locatif (60% des ventes en moyenne sur la Normandie) ou acquérir sa résidence principale (40% des ventes en moyenne) – voire secondaire dans des secteurs prisés en bord de mer, entre autre. Cette dynamique est renforcée par un marché immobilier ancien tendu, dont les prix côtoient parfois même ceux du neuf.

Le marché de Caen la mer a su rebondir après un début d’année 2021 sous-offreur (pour mémoire, à peine 600 logements disponibles au 1T21). L’offre s’est reconstituée au fil des mois et y compris sur la ville centre pour atteindre 1206 logements disponibles (dont 474 à Caen) à la fin de l’année 2021.

Ces éléments traduisent une belle dynamique y compris côté ventes avec 1352 logements réservés sur l’année. Notons un marché porté par près de 46% de production en secteurs aménagés, une spécificité du territoire.

Le marché de la Métropole Rouen Normandie profite lui aussi d’une belle dynamique avec 1443 ventes enregistrées en 2021.

Cette Dynamique est entachée par une offre qui se dégrade au fil des mois et que nous peinons à renouveler (-17% par rapport au 4T20), principalement sur la ville centre.
Avec une offre de 1132 logements, dont 283 sur la ville de Rouen, il est urgent de délivrer des
autorisations de permis de construire afin de proposer une offre plus équilibrée sur l’ensemble des communes et répondre à une demande toujours soutenue.

Notons que les ventes à propriétaires occupants progressent, un indicateur fort de l’attrait porté par les acquéreurs pour les logements neufs, y compris en résidence principale.

Le marché de la Côte fleurie – Côte de Grâce a su rebondir avec 338 ventes enregistrées en 2021. Ces ventes sont portées principalement par les propriétaires occupants (68 % des ventes que ce soit en résidence principale ou secondaire).

Il sera judicieux à l’avenir de décorréler sur ce secteur les résidences secondaires des résidences principales afin d’avoir une vision plus fine du marché. Notons une vigilance quant au stock de logements qui s’amenuise avec seulement 204 lots disponibles.

Le marché du Havre Seine Métropole s’est lui aussi montré consistant en 2021 avec 435 ventes. Un marché porté quasi exclusivement par la ville centre. Les communes périphériques de l’agglomération ne disposent d’aucune offre.

Notons également une baisse significative de l’offre commerciale de – 50% par rapport à la fin d’année 2020.

Les principaux marchés de l’Eure (Louviers, Evreux et Vernon) ne profitent pas de l’attractivité de notre région, du moins pas concernant le marché de la promotion immobilière en collectif ou individuel groupé, essentiellement par manque d’offre.

Si Vernon dispose d’un classement en B1 favorable, l’absence de renouvellement de l’offre porte le marché à 11 ventes sur l’année (100% en secteurs aménagés) et un stock de seulement 3 lots disponibles.

Quant au territoire Seine Eure (Louviers, Val de Reuil), 4 ventes ont été enregistrées en 2021, toutes à des propriétaires occupants. Si le zonage n’est pas en notre faveur, nous ne pouvons qu’encourager les actions menées même si, jusqu’alors, ce marché a principalement été porté par l’individuel.

Evreux ne dispose plus d’offre depuis près d’un an (en collectif ou individuel groupé).
Cependant, le marché Ebroïcien n’est pas en reste puisqu’un projet d’envergure a été lancé à la commercialisation en septembre 2021, le « Domaine Lafayette ».

Sur 25 hectares, un promoteur local (GARIM, adhérent FPI) en partenariat avec un contractant général réhabilitent à neuf un programme de 160 pavillons de plain-pied du 4 au 6 pièces. Commercialisé en 3 tranches, le programme qui sera labélisé Biodivercity connait un franc succès puisque la première tranche de 49 pavillons est entièrement réservée. La seconde tranche sera lancée au second trimestre 2022 et le promoteur prévoit une livraison totale de l’opération début 2024.

Enfin, la CA du Cotentin nouvellement observée compte 10 ventes en 2021 et une offre à renouveler (seulement 10 lots disponibles contre 52 au 4T2020). Un marché à suivre dans les prochains mois !

2021 a donc été une année dynamique pour le marché immobilier neuf normand, parmi les plus porteuses depuis la création de l’observatoire.

2022 semble débuter dans cette même énergie, avec néanmoins une inquiétude : le renouvellement de l’offre qui se fait attendre dans plusieurs secteurs (Rouen, Le Havre principalement). Les enjeux étant de rétablir un équilibre offre / demande, d’observer avec attention l’évolution des prix : coûts de construction, RE 2020, acceptabilité de l’acte de construire, besoins en logements, arrivée des franciliens etc.

A l’aube des élections présidentielles, nous formulons le vœu que le logement, première dépense impactant le pouvoir d’achat, prenne toute sa place au cœur des débats.

Bonne lecture, Guillaume BASILE