Loi 3DS : ce qui change pour le logement et l’urbanisme

La loi 3DS publiée au JO le 22 février 2022 concrétise l’engagement du gouvernement d’ouvrir « un nouvel acte de décentralisation adapté à chaque territoire ». L’objectif étant de répondre aux besoins concrêts et opérationnels des collectivités locales, et d’ainsi leur permettre de conduire une action publique adaptée aux particularités de chaque territoire, de gagner en efficacité ainsi qu’en souplesse.

La loi 3DS est structurée autour de 4 axes :

• La différenciation
• La décentralisation
• La déconcentration
• La simplification

Nous allons ici aborder les sujets du logement et de l’urbanisme, retrouvez les textes complets sur le site du gouvernement.

Conforter la construction de logement social et développer l’offre de logement abordable

Les enjeux

Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement, a souhaité conforter le modèle du logement social mis en place par la loi SRU. Cette dernière a fixé un objectif de construction par commune proportionnel à son nombre de logement. Ainsi, les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 pour l’agglomération parisienne) appartenants à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent disposer de 25% de logements sociaux d’ici 2025. Ce taux cible est de 20% pour les territoires moins tendus.

Ce que va permettre la loi 3DS

Conforter et pérenniser les objectifs de construction de logements sociaux : la loi va permettre la pérennisation de l’objectif de 20 ou 25% de logements sociaux en supprimant l’échéance de 2025.

L’adaptation de l’application de la loi aux spécificités des territoires : la loi crée le contrat de mixité sociale (CMS) qui permettra davantage de différenciation.

La modernisation du dispositif de contrôle des sanctions : la loi 3DS renforce le contrôle de l’utilisation du prélèvement SRU par les intercommunalités et opérateurs bénéficiaires, qui devra faire l’objet de rapports annuels et pourront conduire à des sanctions en cas d’utilisation inadaptée.

Autres mesures de différenciation : La loi 3DS adapte les critères permettant à certaines communes d’être exemptées de la loi SRU, notamment l’ajout de 2 nouveaux critères : la présence de champs captant l’eau potable ou de zones exposées au recul du trait de côte.

Autres mesures visant à favoriser l’accès aux logements abordables

La modernisation de l’attribution des logements sociaux : Les communes et leur intercommunalité qui en ont déjà l’obligation auront 8 mois pour signer une convention intercommunale d’attribution (CIA) qui fixe aux bailleurs sociaux les objectifs d’attributions pour les ménages aux revenus modestes en dehors des QPV.

Dans le cas contraire, l’intercommunalité pourra fixer à chaque bailleur et réservataire les objectifs correspondants. À défaut, chaque bailleur se verra assigner l’objectif légal d’attribuer au moins 25% des logements en dehors des QPV aux 25% les plus modestes.

La prolongation de l’expérimentation sur l’encadrement des loyers : L’expérimentation sur l’encadrement des loyers, introduite dans la loi Elan, sera prolongé de 3 ans, jusqu’au 23 novembre 2026. De nouvelles communes pourront également candidater jusqu’au 23 novembre 2022.

Le renforcement du modèle des offices fonciers solidaires : Les OFS permettent de proposer à l’accession sociale à la propriété des appartements à des prix inférieurs de 30% en moyenne par rapport au prix du marché (le prix du foncier n’est pas compté dans le prix de l’appartement). La lois 3DS conforte ce modèle en permettant au bloc local de déléguer le droit de préemption urbain ou de garantir les prêts des OFS.

Permettre la prise en charge de travaux de réparation lourds des logements touchés par le retrait-gonflement des argiles (RGA) : Une ordonnance permettra de réformer ce système pour assurer une prise en charge des travaux de réparation les plus coûteux, dès lors que les sinistres sont liés au RGA et ainsi répondre à une attente très concrète des Français.

Accélérer la revitalisation et le développement des territoires

Les enjeux

Le Gouvernement s’est fortement engagé, depuis 2017, aux côtés des petites villes et des villes moyennes pour accompagner leur revitalisation en agissant sur l’aménagement urbain, la rénovation de l’habitat, la restructuration des commerces ou la réimplantation d’industries. Les opérations de revitalisation des territoires constituent l’outil socle de ces interventions.

Ce sont des conventions signées par l’intercommunalité, les communes et le préfet qui permettent de structurer une gouvernance locale avec l’ensemble des acteurs publics et privés intéressés aux projets. Elles confèrent des outils juridiques, budgétaires et fiscaux pour les mettre en œuvre. À ce jour, 278 ORT couvrant 22% des intercommunalités de France ont été signées.

Ce que va permettre la loi 3DS

L’intégration du permis d’aménager multi-sites dans le code de l’urbanisme est une mesure phare : pour l’Union Nationale des Aménageurs, ce permis est un véritable levier pour créer des projets désirables, fédérer et travailler à des solutions d’intérêt général mais aussi pour collaborer avec le bâti existant et maîtriser l’artificialisation des sols en extension urbaine. Le champ du permis d’aménager multi-sites est étendu aux opérations d’aménagement prévues dans les contrats de PPA et d’ORT. Le périmètre d’intervention d’un établissement public foncier (EPF) de l’Etat peut être étendu au sein des PPA ou des ORT aux territoires des collectivités et EPCI signataires de l’un ou l’autre.

Des opérations de revitalisation des territoires :

• Il sera possible de conclure plusieurs ORT sur un même EPCI, dès lors qu’elles couvriront au moins une commune ayant fonction de centralité : augmentation de la couverture de communes, notamment rurales.

• Les collectivités pourront étendre les dispositifs des ORT sur des secteurs périphériques (entrées de villes, zones commerciales, zones pavillonnaires) afin de favoriser leur réhabilitation.

• Elles pourront mobiliser des dérogations sur mesure aux règles d’urbanisme fixées dans le PLU afin d’accompagner leurs projets de transformation de ces zones. Ces dérogations pourront favoriser des formes urbaines plus denses et diversifier les constructions présentes dans une zone, par exemple autoriser l’implantation de commerces, de bureaux ou de tiers lieux dans les zones pavillonnaires

• L’intervention d’opérateurs en matière de revitalisation commerciale sera facilitée.

• Pour leur permettre d’accompagner plus de collectivités dans leur stratégie foncière, le périmètre d’intervention des établissements publics fonciers de l’État pourra être plus facilement étendu dans les EPCI-FP ayant signé une ORT ou un projet partenarial d’aménagement.

Les biens sans maître et en état d’abandon manifeste :

Les biens sans maître sont des constructions ou des terrains sans propriétaire connu. La loi 3DS réforme en profondeur les procédures existantes permettant de récupérer ces biens.

• Lorsqu’un bien est sans maître à la suite d’une succession, la collectivité pourra lancer la procédure au bout de 10 ans contre 30 ans actuellement. Les territoires concernés sont ceux couverts par une opération de revitalisation des territoires, une grande opération d’urbanisme, les quartiers de la politique de la ville et les zones rurales. Cette procédure est également ouverte pour les biens dont le propriétaire n’a pas payé sa taxe foncière pendant 3 ans au moins.

Lutte contre la disparition des chemins ruraux

Les chemins ruraux connaissent une lente disparition depuis de nombreuses années. La loi 3DS lutte contre ce phénomène :

• Les communes pourront recenser leurs chemins ruraux, ce recensement suspendant la prescription trentennale au-delà de laquelle une appropriation de fait devient irrévocable.

• Seule l’absence d’utilisation des chemins comme voies de passage par le public permettra de les vendre, à l’issue de leur désaffectation.

• L’échange ou le décalage de chemins ruraux, en vue de conduire des projets d’intérêt général, seront autorisés selon une procédure simplifiée, à condition de garantir la continuité du chemin et sa qualité, notamment en matière de maintien de la biodiversité.

• Les communes pourront imposer des contributions spéciales aux responsables de la dégradation de chemins ou encore confier leur gestion à des associations.