Edito #4

Bilan du 1 er trimestre 2022 : un marché de la promotion immobilière qui évolue entre ventes au rendez-vous, manque de renouvellement de l’offre et contexte fragile.

Chères adhérentes, chers adhérents,

Avec 864 ventes nettes enregistrées en Normandie ce 1 er trimestre 2022 sur le marché de la promotion immobilière, les ménages font une nouvelle fois la démonstration de la confiance qu’ils accordent à la pierre.

Cependant, quelques signaux doivent nous alerter : si nous pouvons nous réjouir de ce constat favorable de ventes, il n’en demeure pas moins un contexte général fragile au regard des événements qui se succèdent tels que la pandémie et plus récemment la guerre en Ukraine.

Aussi, face aux difficultés d’approvisionnement, à l’augmentation des matériaux de construction et des énergies qui génèrent une hausse importante des coûts de construction mais aussi à la difficulté grandissante du développement de projets (rareté foncière, non-acceptabilité des projets, prise en compte des nouvelles normes) nous observons en conséquence une hausse significative des prix de ventes.

Si les prémices de cette hausse n’avaient jusqu’alors pas porté préjudice au projet d’acquisition des ménages, nous craignons que cette tendance ne s’inverse dans les semaines à venir eu égard au durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers et de la hausse des taux d’intérêts (tendance déjà largement observée par les constructeurs de maisons individuelles).

Enfin, s’ajoute à ce contexte une prudence des opérateurs (et des établissements bancaires) qui ont, pour certains, dû abandonner ou reporter des projets, faute d’équilibre financier trouvé.

Le marché de Caen la mer caracole en tête des ventes avec 389 réservations enregistrées ce trimestre (+ 50% comparé au 1T21). Des mises en vente à la hauteur de cette dynamique avec 468 nouveaux lots portant ainsi l’offre commerciale à 1252 logements et un équilibre entre ville centre et périphérie.

Le prix au m² des ventes s’élève en moyenne à 4 099€ (parking inclus) soit + 16% par rapport au 1T21. 70 lots ont été retirés de la commercialisation et un taux de désistement qui s’accroit, premiers signes d’un ralentissement de l’activité ?

Le marché de la Métropole Rouen Normandie marque le pas avec 273 ventes, soit une baisse de 10% par rapport au premier trimestre 2021. A noter : près de 40% des ventes sur la rive sud de Rouen.

Des mises en ventes à hauteur de 361 lots portant l’offre commerciale à 1118 logements (- 15% par rapport au 1T21). Le prix au m² des ventes s’élève en moyenne à 3 968€ (parking inclus) soit + 9,4% par rapport au 1T21.

Le marché du Havre Seine Métropole accuse le coup avec 62 ventes ce trimestre, soit -59% par rapport au 1 er trimestre 2021. Un marché toujours porté quasi exclusivement par la ville centre mais dont l’offre ne s’est pas renouvelée, expliquant la chute vertigineuse des ventes : seulement 55 lots mis en ventes ce trimestre (après un 4T21 à 0) portant l’offre commerciale à 234 logements. (-36% par rapport au 1T21).

Le prix de vente est stable avec 4 147€ en moyenne parking inclus.

Le marché de la Côte fleurie – Côte de Grâce totalise 108 ventes ce trimestre (+77%). La mise en commercialisation de 119 lots permet d’atteindre une offre commerciale de 208 logements (+40%). Un marché essentiellement porté par les communes d’Honfleur, Deauville, Bénerville ou encore Cabourg et des prix de vente oscillant entre 3 595€ à 8 865€ du m² parking inclus.

Les principaux marchés de l’Eure (Louviers, Evreux et Vernon) ne profitent toujours pas de
l’attractivité de notre région, principalement par manque, voire absence d’offre. Preuve en est, le territoire Seine Eure comptabilise une offre de 67 logements (et malgré un retrait
de 27 lots) soit + 71% par rapport au 1T21 et en conséquence un frémissement observé avec 13 ventes nettes, toutes à des propriétaires occupants. Encourageant !

Evreux n’a toujours pas renouvelé son offre à ce jour (en collectif ou individuel groupé).
Notons pour le marché de Vernon un renouvellement de l’offre à venir dans les prochains mois.

Enfin, les principaux marchés de la Manche (Cherbourg-en-Cotentin, Granville et St-Lô) nous donnent raison d’avoir initié leur observation : 13 ventes nettes ce trimestre, une offre de 88 logements disponibles (portée par 65 lots mis en ventes ce trimestre) pour un prix moyen de 3 569€ le m² parking inclus, une belle dynamique à suivre dans les prochains mois.

Ce 1 er trimestre 2022 a donc été positif pour tout marché qui aura su se renouveler, malgré de fortes disparités selon les territoires.

Nous devons désormais nous donner les moyens collectivement de poursuivre la construction de logements dont les besoins restent insatisfaits et dans un contexte inflationniste fort (rappelons-le, entre 40 et 50% des logements locatifs sociaux sont construits chaque année par les promoteurs privés).

2022 est une année pleine de défis : un marché qui mute, avec une baisse d’activité dans les grandes métropoles et un report vers les villes moyennes et balnéaires, des difficultés conjoncturelles avec la hausse importante des coûts de construction et le durcissement de l’octroi des prêts bancaires, la prise en compte de la RE2020, l’évolution du dispositif Pinel en fin d’année.

De beaux challenges à relever pour l’ensemble de la filière construction !

Bonne lecture, Guillaume BASILE