Bilan du 2ème trimestre 2022 sur le marché de la promotion immobilière – Normandie : l’exception qui confirme la règle ?

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Alors que nous observons un repli marqué du marché sur l’ensemble du territoire français, la Normandie présente jusqu’alors une activité relativement préservée avec des ventes nettes à hauteur de 1042 lots ce trimestre, soit +3,6 % en comparaison avec le 2ème trimestre 2021 – année la plus dynamique depuis l’observation du marché normand.

A cette analyse s’additionne un constat sans appel : quand l’offre se renouvelle, les ventes
reprennent ! Si nous pouvons une nouvelle fois nous réjouir de ces chiffres favorables, la prudence est plus que jamais de mise au vu des nombreux signaux d’alerte qui laissent présager un tassement des ventes.

Le marché de Caen la mer conserve une bonne dynamique avec 493 réservations enregistrées ce trimestre (+ 31% comparé au 2T21). Des mises en vente qui baissent avec 278 nouveaux lots (le 2nd trimestre 2021 était cependant exceptionnel avec 819 lots mis en vente) portant ainsi l’offre commerciale à 1017 logements (-7%). Le prix au m² des ventes s’élève en moyenne à 4 165 € (parking inclus) soit + 12,5% en un an. Un écart qui se creuse entre la ville centre et la périphérie – historiquement équilibré – mais qui trouve son explication dans le lancement d’opérations exceptionnelles sur la ville de Caen.
Ce trimestre est marqué par un volume de ventes à investisseurs prépondérant : 81% des ventes. Si ce volume peut interroger, il reflète cependant une offre en réponse au besoin de petits logements identifié sur Caen la mer et dont les ventes se constituent en grande partie en ZAC (33% des ventes).

Le marché de la Métropole Rouen Normandie enregistre 338 ventes, soit une baisse de 20% par rapport au 2ème trimestre 2021. Des mises en ventes à hauteur de 462 lots et qui renouvellent de façon plus équilibrée l’offre en périphérie. La ville de Rouen poursuit son développement sur la rive gauche quand la rive droite marque le pas. L’offre commerciale s’élève à 1133 logements (- 7% par rapport au 2T21). Le prix au m² des ventes s’élève en moyenne à 3 910 € (parking inclus) soit +7% en un an. Notons un quasi équilibre des ventes à investisseurs (54%) et propriétaires occupants (46%). En volume, cela se traduit néanmoins par une stabilité des ventes à occupants quand les investisseurs sont moins nombreux, avec une offre de petits logements certainement insuffisante.

Le marché du Havre Seine Métropole a su se renouveler avec 171 nouveaux logements mis en commercialisation et après trois trimestres d’attentisme. L’offre se porte à 329 lots disponibles et en découle une relance des ventes avec 86 lots réservés ce trimestre.
Un marché toujours porté quasi exclusivement par la ville centre et une culture d’opérations en ZAC affirmée (36% des ventes). Un renouvellement de l’offre sur les communes périphériques est nécessaire. Les investisseurs reviennent plus nombreux et représentent 69% des acquéreurs. Le prix de vente est en légère hausse : 4 199€ en moyenne parking inclus (+3,5% en un an).

Quant au marché de la Côte fleurie – Côte de Grâce il fluctue au fil des trimestres. Après un 2T21 atone, le 3ème trimestre 2021 avait relancé le marché. Une baisse de l’activité s’observe à nouveau ce trimestre totalisant 71 ventes (+35 % par rapport au 2T21 mais les trimestres qui ont suivi enregistraient 77 puis 102 puis 94 réservations). L’offre commerciale se porte à 179 lots, en baisse depuis 3 trimestres. Un marché toujours porté par les communes d’Honfleur, Deauville et Cabourg pour des prix de vente oscillant entre 4 168€ à 8 571€ du m² parking inclus.

Le marché de la Seine Eure se distingue en lançant 91 lots à la commercialisation, portant ainsi l’offre à 125 logements disponibles. S’il est encore trop tôt pour en dégager des tendances, nous serons évidemment très attentifs à l’évolution du marché de Louviers en plein essor et dans la mouvance de ces villes moyennes tant plébiscitées ces derniers mois.

Evreux n’a toujours pas renouvelé son offre à ce jour (en collectif ou individuel groupé).

Notons pour le marché de Vernon un renouvellement de l’offre que nous retrouverons dans les données du 3 ème trimestre.

Enfin, nous l’évoquions le trimestre précédent, les principaux marchés de la Manche (Cherbourg-en-Cotentin, Granville et St-Lô) font une ascension fulgurante avec une offre qui passe à 111 lots disponibles (contre 25 un an plus tôt). 26 ventes nettes sont enregistrées ce trimestre, dont 77% à des propriétaires occupants. Que ce soit Donville-les-Bains, Cherbourg-Octeville, Jullouville ou encore Saint-Lô, les opérateurs sont présents pour répondre aux besoins en logements et, ce n’est que le début !

Ce 2ème trimestre conforte l’analyse que nous portons depuis plusieurs mois : les besoins en logements évoluent et, si la dynamique des grandes villes implique de maintenir une production à la hauteur des besoins, les villes moyennes regagnent l’intérêt des français.
Nous l’avons souligné en préambule, la Normandie ne subit pas le fort ralentissement du marché immobilier neuf de la même manière que nous pouvons l’observer dans les autres régions. L’histoire nous rappelle que durant les périodes de repli voire de crise, le tissu d’acteurs locaux et la morphologie de notre territoire qui compte 3 grandes agglomérations, des villes moyennes dynamiques et une franche côtière attractive, particularités normandes – ont permis de limiter les fluctuations brutales pour l’ensemble de la filière construction.

Restons prudents, nous n’échapperons pas à la baisse des ventes. L’évolution du contexte
économique impacte grandement l’équilibre de nos opérations et la solvabilité de nos clients. L’inflation galopante, y compris sur le prix des logements, premier poste de dépense des ménages, aura (et nous en vivons déjà les prémices) sans aucun doute une influence sur notre activité.

Bel été à toutes et à tous.

Notre prochain rendez-vous : le 6 octobre pour la conférence des 10 ans d’OLONN

Guillaume BASILE