3ème trimestre 2022 : Brusque retournement du marché de la promotion immobilière en Normandie.

Promotion Immobilière |

Le trimestre dernier, l’édito titrait : « Normandie, l’exception qui confirme la règle ? » L’activité – tant en termes de ventes qu’en renouvellement de l’offre commerciale – étant jusqu’alors préservée sur notre territoire malgré quelques signaux de changements avant-coureurs.

Ce 3ème trimestre 2022 confirme ces alertes : chute des ventes, hausse des désistements, renouvellement de l’offre quasi inexistant, retrait d’opérations… un retournement brutal de l’activité, notamment sur les deux principaux marchés normands que sont Caen et Rouen mais aussi une évolution notable avec la consolidation du marché côtier.

Le marché de Caen la mer est le premier impacté

276 ventes brutes enregistrées ce trimestre mais 97 désistements portant ainsi les réservations nettes à 179 lots (- 31 % en comparaison avec le 3T21). Les mises en ventes à hauteur de 147 lots sont également en chute (-56%) et portent l’offre commerciale à 870 logements, parmi les niveaux les plus bas observés en 10 ans. Une part de ventes à investisseurs stable : environ 71 % sur l’année lissée. Après des mois de hausses importantes, les prix baissent de 1.2 % en un an : 3 905 € / m² parking inclus en moyenne. Un phénomène qui s’explique par la baisse des ventes sur la ville de Caen (seulement 20% des réservations). Notons également le retrait de 61 lots – conséquence de recours.

Le marché de la Métropole Rouen Normandie

On enregistre 204 ventes (- 38 % en comparaison avec le 3T21). Si les désistements sont moindres sur ce territoire, ce sont les mises en ventes qui affichent un seuil d’alerte historique : seulement 21 lots mis à la commercialisation ce trimestre ! L’offre atteint 860 logements, moins d’une année de stock. La conséquence d’un report d’activité face à la difficile acceptabilité des projets. Si la volonté de repenser l’aménagement des territoires est une cause louable à laquelle nous devons tous contribuer, elle doit pouvoir se tenir dans des délais acceptables pour les entreprises. Une part de ventes à investisseurs stable : environ 63 % sur l’année lissée. Quant aux prix, ils affichent + 9% en un an : 3 971€ / m² parking inclus en moyenne – conjonction de phénomènes dont la hausse des coûts de construction qui impacte de manière significative l’équilibre des opérations.
A souligner : 27 lots retirés de la commercialisation et vendus en bloc.

Le marché de la Seine Eure

le marché Seine Eure affichait le trimestre dernier un lancement de 91 lots à la commercialisation. 3 mois plus tard, les ventes sont au rendez-vous : 22 lots réservés – meilleur volume enregistré depuis que nous observons ce marché. Pour autant, un retrait de 35 lots fait basculer l’offre commerciale à 71 lots. Notons 5 ventes à investisseurs – positif sur ce marché qui ne permet pas de bénéficier du dispositif Pinel et qui a pourtant un besoin important de logements locatifs. Le prix de vente s’élève à 3 152 € /m² parking inclus.
Le marché de la Seine-Eure se structure au fil des mois.

Marché d’Evreux

Evreux n’a toujours pas renouvelé son offre à ce jour (en collectif ou individuel groupé).

A noter : le lancement de la deuxième tranche de l’opération Domaine Lafayette (réhabilitation à neuf de maisons individuelles par Garim – adhérent FPI) : prix d’appel de maisons 4 pièces : 222 000€.

Marché de Vernon

Nous avions annoncé pour le marché de Vernon un renouvellement de l’offre au 3ème trimestre, il va néanmoins falloir patienter encore un peu…

Nous l’évoquions en préambule, une évolution notable avec la consolidation du marché côtier s’observe depuis des mois et en écho aux changements de modes de vie / d’habitat.

Marché du Havre Seine Métropole

Le marché du Havre Seine Métropole (toujours quasi exclusivement porté par la commune du Havre) est le premier à profiter de ce positionnement. 74 ventes sont enregistrées ce trimestre (+ 22 % par rapport au 3T21) pour une offre commerciale à hauteur de 322 lots. Si les mises en vente sont faibles ce trimestre (28 logements), le 2 ème trimestre avait permis de renouveler l’offre de manière significative. Les investisseurs représentent 62 % des ventes sur l’année lissée. Les prix sont en hausse : + 11 % en une année : 4 507 € /m² parking inclus en moyenne – fruit d’une opération au positionnement haut de gamme lancée dans le centre-ville du Havre.

Marché de la Côte Fleurie – Côte de Grâce

Le marché de la Côte fleurie – Côte de Grâce profite lui aussi de l’attractivité accrue de son littoral avec 106 ventes enregistrées ce trimestre (+ 45 % en comparaison avec le 3T21) et 167 nouveaux lots mis en vente portant ainsi l’offre commerciale à 240 logements. Un marché qui se concentre donc sur la côte et notamment les communes de Deauville, Honfleur, Cabourg mais aussi Bénerville ou encore Villers. Une part de ventes à occupants (résidence principale et secondaire) qui représente 63 % sur l’année lissée. Les prix sont stables : 5 682 € /m² parking inclus en moyenne.

Principaux marchés de la Manche : Cherbourg-en-Cotentin, Granville et Saint-Lô

Enfin, terminons sur une ultime note positive avec les principaux marchés de la Manche (Cherbourg- en-Cotentin, Granville et St-Lô) qui poursuivent leur ascension face aux besoins en logements identifiés : 54 ventes nettes ce trimestre. Des mises en vente à hauteur de 94 lots qui portent l’offre commerciale à 146 logements (contre 20 un an plus tôt !). Les ventes à occupants (résidence principale et secondaire) représentent 61 % sur l’année lissée. Le prix moyen de vente s’élève à 4 381 € /m² parking inclus.

Ce 3ème trimestre est particulièrement déroutant : si les 2 principaux marchés normands décrochent, les villes côtières jouent la carte du développement et se structurent au fil des mois. L’acte de construire est de plus en plus mis à mal et, face à ces difficultés, les promoteurs immobiliers diversifient leurs territoires d’action. Il serait cependant illusoire de penser que nous pourrions stopper la construction dans nos capitales normandes !

Notre société fait face à des changements majeurs, les logements neufs sont source d’innovation permanente, tant par leur mode constructif que leur évolutivité. Les besoins en logements sont importants, nous devons y répondre afin d’enrayer les tensions du marché immobilier. Néanmoins, la baisse d’activité observée est probablement durable, au risque d’ébranler l’ensemble du secteur de la construction si nous ne réagissons pas vite.
Je fais le vœu que nous puissions imaginer ensemble les nouveaux logements à construire, sans craindre la densité, travailler à l’acceptabilité de la transformation de nos quartiers, autour des notions d’usages et modes d’habiter et relancer ainsi toute une filière en souffrance.

Guillaume BASILE

Président d’OLONN