1er semestre 2022 : un nouveau rendez-vous manqué pour le marché des lots aménagés en Normandie

Lots aménagés |

Logements mis en chantier en Normandie

Les 10 ans d’observation du logement en Normandie d’OLONN ont permis de voir l’évolution du marché des logements neufs (mises en chantier) depuis 2012 :

Sur cette période, la part du collectif et celle de l’individuel aménagé se sont sensiblement accrues. L’individuel aménagé est par contre nettement plus présent dans le Calvados où il est majoritaire (57% de l’individuel pur) qu’en Seine-Maritime (46% de l’individuel pur).

Lots aménagés en Seine Maritime (1.225.000 habitants)

Les mises en vente de lots aménagés avaient fortement baissé entre 2020 (821) et 2021 (573) : -30%. Elles se sont stabilisées au 1 er semestre 2022 à 297 lots, mais la Métropole de Rouen a tiré l’ensemble vers le haut avec 106 lots mis en vente (37% du total de la Seine-Maritime avec peu de progression, le reste de la Seine-Maritime (Hors Région de ROUEN) a très fortement marqué le pas avec seulement 89 lots.

Par contre, niveau faible de vente dans la Métropole de ROUEN (45 lots vendus), les autres secteurs de Seine-Maritime étant assez stables. Le niveau de lots disponibles est historiquement le plus faible depuis 2018 à seulement 582 lots avec une inquiétude plus marquée pour la Seine-Maritime hors Région de Rouen (302 lots), le plus bas niveau depuis 5 ans.

Lots aménagés dans le Calvados (694 905 habitants)

Avec 300 lots réservés sur le département du Calvados, le marché est en baisse de 40% par rapport au 1 er semestre 2021, et de 52% par rapport au second semestre de la même année. Les mises en vente (311 lots) reculent de 56 % et l’offre disponible (236 lots) progresse de 4%. 30% de ces réservations ont été effectuées sur le territoire du Bessin et 41% sur le territoire de Caen Métropole.

Il est utile de noter que 96% des réservataires sont des propriétaires occupants et que 10 % des réservations se font en ZAC. La surface moyenne des ventes (503m²) baisse de plus de 1% alors que le prix de vente moyen augmente de 5%.

Depuis 2019 l’offre commerciale a été divisée par 2.

Le département du Calvados n’est pas épargné par la crise. Avec cette chute, c’est l’ensemble de la filière aménagement qui est impactée, aménageurs, constructeurs et entreprises.

Les principaux marchés de la Manche (495 045 habitants)

Sur les principaux marchés de la Manche ce sont 100 lots qui ont été réservés, soit une baisse de 32% par rapport au 1 er semestre 2021, et de 50% par rapport au second semestre de la même année. Les mises en vente (71 lots) et l’offre disponible (493 lots) sont en recul respectivement de 41% et 43%. 36% de ces réservations ont été effectuées sur la CA du Cotentin et 46% sur le territoire de la CA de Saint-Lô. Le territoire de la CC de Granville ne représente que 16% des réservations. L’ensemble des réservations ont été faites à des propriétaires occupants. Les réservations faites en ZAC constituent 7% du marché.

Communauté d’Agglomération Seine Eure (105.000 habitants)

La forte poussée des mises en vente du 2ème semestre 2021 s’est poursuivie au 1 er semestre 2022 avec 98 lots.
Ventes : 85 lots au 1 er semestre 2022
Offre commerciale : 127 lots fin juin 2022
Taux d’écoulement de l’offre commerciale : 9 mois

Evreux Portes de Normandie (105.000 habitants)

Net accroissement des mises en vente (71 lots), meilleurs chiffres depuis 2019. Ventes stables et offre disponible stable mais très inférieure aux années 2019 et 2020. Le taux d’écoulement de l’offre est de 16 mois, bien meilleur qu’en 2019 où il était de 36 mois.

Seine Normandie Agglomération (83.000 habitants)

38 lots mis en vente au 1 er semestre 2022, contre 6 sur l’ensemble des années 2020-2021 ! 10 lots vendus, ce qui accroît l’offre disponible à 40 lots fin juin 2022, le taux d’écoulement restant toujours très élevé à 24 mois.

Évolution de l’activité

Nous avions évoqué il y a 6 mois les défis à relever pour les lots aménagés, à savoir celui de reconstituer une offre dangereusement basse. Ce défi n’a à ce jour pas été relevé. Et nous faisons face à deux risques majeurs très inquiétants, un ralentissement très fort des ventes de maisons individuelles et une grande difficulté à faire financer nos acquéreurs, avec des critères bancaires de financement très resserrés et une hausse forte des taux, ce qui pénalise fortement les primo-accédants – situation extrêmement préoccupante.

On peut noter enfin que l’activité d’aménageurs contribue pour une part significative à la création de logements sociaux, et que si nous ne parvenons pas à sortir des opérations d’aménagement avec des « macrolots » à destination des promoteurs et des opérateurs sociaux, cela contribuera à limiter la production de ces logements sociaux.

Guillaume Basile – Président d’OLONN