2022 : L’installation durable d’un marché de la promotion immobilière grippé en Normandie ?

Promotion Immobilière |

L’année 2022 s’est achevée en laissant place à un grand paradoxe : avec 3559 ventes nettes, elle se place parmi les années les plus dynamiques en termes de ventes depuis la création d’OLONN.

Un bilan positif alors même que nous observons depuis le 3ème trimestre 2022 un fort ralentissement du marché notamment sur les 2 principaux secteurs d’activité que sont Caen et Rouen (représentant respectivement 40% et 34% du marché normand).

La faute au manque de renouvellement de l’offre commerciale ? Avec 8 mois de stock à l’échelle de la Normandie (un marché équilibré propose 12 mois de stock à minima), cette rupture du marché semblait inévitable malgré nos alertes et, au-delà du premier enjeu de notre profession – répondre aux besoins en logements, met en danger tout un pan de l’économie locale (chaque logement construit représente 2 emplois locaux).

Marché de Caen la Mer

Le marché de Caen la Mer accuse une chute importante : 244 ventes nettes enregistrées ce 4 ème trimestre, soit – 55 % par rapport au 4T21. Si le bilan de l’année est satisfaisant, c’est l’activité du 1 er semestre qui a permis d’atteindre 1399 ventes nettes avant un décrochage dès le 3T22.
A souligner : 33 % des ventes sont réalisées en secteur aménagé, spécificité locale.
L’offre commerciale se porte à 951 logements, un volume inquiétant depuis le 3T22 et ce, malgré quelques nouveaux lancements commerciaux y compris sur la ville centre.
Une part de ventes à investisseurs stable : environ 73 % sur l’année lissée. Côté prix, nous observons un tassement après des mois de hausse importante due à quelques lancements importants sur la ville centre : les ventes s’élèvent à 3941 € / m² parking inclus en moyenne.

Marché de la Métropole Rouen Normandie

Le marché de la Métropole Rouen Normandie affiche un volume tout aussi alarmant avec 248 ventes (- 45 % en comparaison avec le 4T21). Le bilan de l’année est cependant satisfaisant avec 1211 réservations (- 14 % vs 2021). Bien plus inquiétant, l’offre commerciale est à hauteur de 870 lots). Les nouvelles opérations tardent à sortir de terre – voire sont désespérément bloquées, frôlant ainsi dangereusement la rupture du marché.
Une part de ventes à investisseurs stable : environ 60 % sur l’année lissée.
Quant aux prix, ils poursuivent leur hausse : 4 083€ / m² parking inclus en moyenne, soit + 5,4 % en un an.

Marché du Havre Seine Métropole

Le marché du Havre Seine Métropole (toujours quasi exclusivement porté par la commune du Havre) enregistre 83 ventes ce trimestre (stable par rapport au 4T21) et 320 ventes sur l’année (- 26%). L’offre commerciale s’élève à 313 lots (+ 28%). Les mises en vente régulières en 2022 ont permis de reconstituer l’offre même si nous regrettons une absence de volume en périphérie de la ville centre.
Les investisseurs représentent 67 % des ventes sur l’année lissée, une proportion en hausse depuis le 3ème trimestre 2022.
Fait notable : 29 % des ventes sont réalisées en secteur aménagé.
Les prix poursuivent leur progression : + 8 % en une année : 4 479 € /m² parking inclus en moyenne.

Marché de la Seine-Eure

Le marché de la Seine-Eure poursuit son développement avec une accélération en 2022 notamment sur la ville de Louviers. 14 ventes à occupants enregistrées ce trimestre et 55 sur l’année 2022 soit + 150 %… ! Si les investisseurs sont encore timides sur le secteur, la dynamique portée sur la Seine-Eure donne de bons espoirs d’inverser la tendance et de remplir les besoins en logements – y compris en offre locative.
L’offre commerciale se structure également au fil des mois avec désormais 165 logements disponibles à la vente (+ 192 % en un an…).
Le prix de vente moyen, parking inclus s’élève à 3 330 € en collectif.

Marché de Vernon

Nous avions annoncé pour le marché de Vernon un renouvellement de l’offre, c’est chose faite avec une opération de 13 lots proposée à la vente et nous retrouverons dans la note du 1 er trimestre 2023 une seconde opération de 21 logements lancée tout début janvier qui nous permettrons de reprendre une analyse fine du marché.

Marché d’Evreux Portes de Normandie

Evreux n’a toujours pas renouvelé son offre à ce jour (en collectif ou individuel groupé).

Nous l’évoquions déjà les trimestres précédents, le marché côtier reste porteur et ce, malgré une activité en léger repli après une année 2021 extraordinaire.

Marché de la Côte Fleurie – Côte de Grâce

Le marché de la Côte fleurie – Côte de Grâce conserve une bonne dynamique avec 90 ventes nettes (-14 % par rapport au 4T21) et un bilan annuel de 384 ventes – légère hausse par rapport à 2021.
L’offre commerciale est stable avec 262 lots disponibles.
Une part de ventes à investisseurs en légère baisse depuis quelques mois : 36 % sur l’année lissée. Le prix moyen est de l’ordre de 5083 € /m² parking inclus. Un prix en baisse de 5 % mais qui s’explique par des ventes plus importantes dans les secteurs d’Honfleur ou encore Cabourg et une activité plus en retrait sur le secteur de Deauville.

Principaux Marchés de la Manche

Enfin, les principaux marchés de la Manche (Cherbourg-en-Cotentin, Granville et St-Lô) poursuivent la structuration de leur marché avec 33 ventes nettes ce trimestre. Une année 2022 positive sur ces secteurs puisque ce sont 128 logements qui ont trouvé preneur (+ 204 % par rapport à 2021… !).
Les nouveaux programmes lancés portent l’offre commerciale à 130 logements.
Malgré l’absence de dispositif incitatif type « Pinel », les ventes à investisseurs représentent tout de même 35 % des ventes sur l’année lissée.
Les prix de vente stationnement inclus sont en moyenne à 4 026€, soit une hausse notable de + 25 %, conjonction de plusieurs facteurs : la mise sur le marché d’un volume structurant de logements, une offre répondant aux dernières normes mais aussi plus globalement un contexte inflationniste et impliquant une hausse des coûts de construction.

Nous avons refermé le chapitre de cette année 2022 avec le sentiment d’une année en demi-teinte puisque les ventes au rendez-vous le premier semestre ont laissé place à un frein fort de l’activité sur la plupart des territoires.

Ce frein révèle des difficultés pour de nombreux ménages à financer leur projet – nous avons beaucoup évoqué le taux d’usure et ses conséquences sur la capacité d’emprunt des ménages – mais aussi et surtout un manque de renouvellement de l’offre qui conduit à renforcer la tension du marché immobilier (et in fine les prix de l’immobilier qu’il soit neuf ou ancien). Les réflexions que nous devons avoir portent sur le développement d’une offre en secteur aménagé, notamment pour Rouen, et dans les communes limitrophes des centres urbains, notamment Le Havre.

Ces signaux n’amènent pas la sérénité et la confiance nécessaires à nos activités et l’engagement des ménages français dans ce qui constitue leur premier poste de dépense : le logement.

Je formule le vœu d’une prise de conscience rapide sur l’importance vitale pour notre tissu économique local de libérer les projets de construction et proposer aux ménages des logements de qualité et performants.

Nous aurons plaisir à vous retrouver pour évoquer plus largement ces sujets à l’occasion de nos prochaines conférences :

• Le Jeudi 2 mars à Caen au Moho
• Le Jeudi 9 mars à Rouen à Orion 1.7 – Hangar 107

Guillaume BASILE

Président d’OLONN