2022 : bilan d’un marché de l’individuel aménagé à la peine en Normandie

Lots aménagés |

Alors que la plupart des ménages français n’imaginent pas leur parcours de vie sans l’achat d’un maison, le manque de renouvellement de l’offre dont nous nous faisions écho depuis des mois avait déjà entamé leur enthousiasme.

Sobriété foncière, hausse du prix des matières premières et de l’énergie, augmentation des taux d’emprunt, durcissement des conditions d’octroi des prêts par le Haut Conseil de Stabilité Financière – y compris pour les investisseurs… tous les voyants sont au rouge en 2023 pour la construction de maisons.
Le marché des lots à bâtir sur le secteur aménagé est le premier impacté puisqu’en 2022 nous enregistrons 1637 ventes, soit – 36 % en un an. L’offre commerciale ne cesse de diminuer d’année en année pour atteindre à fin 2022 un stock de 1621 lots disponibles en Normandie, soit – 9 % en un an. La faute à une offre qui peine à se renouveler avec seulement 1597 nouveaux terrains mis en vente en 2022, soit – 23,8 % en un an. Mais surtout, à une difficulté à vendre les lots disponibles, comme en Seine-Maritime, où l’écoulement du stock n’a jamais été aussi préoccupant. C’est le 2ème semestre 2022 qui fait plonger tous les chiffres et dans pratiquement tous les départements.

Marché de la Seine-Maritime

Le marché seinomarin enregistre 554 ventes en 2022, soit –25, % par rapport à 2021. Une activité hétérogène avec notamment une offre commerciale nouvelle sur l’axe-seine (Métropole Rouen Normandie et Caux Vallée de Seine) ou encore Plateau Maritime et Pays des Hautes Falaises. Les autres secteurs du département voient leur activité plonger, en mises en vente et donc en ventes. Quant aux prix, ils sont en hausse de 22,% sur le département (portée principalement par le territoire de la Métropole Rouen Normandie qui affiche +41%). En moyenne, un terrain se vend 83 309 € pour une surface de terrain d’environ 663 m².

Marché du Calvados

Avec 626 ventes nettes en 2022, le marché du Calvados accuse aussi une baisse importante d’activité représentant –42 % en un an. L’offre commerciale atteint un niveau tristement historique avec seulement 426 lots disponibles, –19% en un an). L’ensemble du département est touché, seul le territoire Pré Bocage affiche des ventes en hausse (notamment grâce à une ZAC). Caen Métropole sauve son offre avec 3 % de baisse (néanmoins seulement 191 lots disponibles) mais des ventes qui tombent à 293 réservations (-40%). Côté prix, il faut compter en moyenne 77 715 € (+10 %) pour un terrain de 483m² (-11%).

Principaux marchés de l’Eure

Le marché de l’agglomération Seine-Eure voit lui aussi son marché se replier avec –35% de ventes sur l’année 2022 (soit 109 lots), et des mises en vente également en baisse de 2% portant l’offre commerciale à à 140 lots disponibles (-5%). Les prix sont en légère hausse (+6%) soit 71 578 € pour 818 m²

Sur Evreux Portes de Normandie, avec 114 nouveaux terrains mis en vente en 2022, les ventes sont en hausse de 9% et représentent 150 lots. Malgré tout, l’offre commerciale baisse de 8% pour atteindre 169 lots disponibles. En moyenne, il faut compter 62 235€ (+4%) pour un terrain d’environ 637 m².

Sur Vernon (Seine Normandie Agglomération), 43 lots ont été mis en vente en 2022. L’offre tombe à seulement 9 lots disponibles. Les ventes ont logiquement chuté de 62 % (8 ventes).
En moyenne, une parcelle d’environ 927m² vaut 71 643 €.

Principaux marchés de la Manche

Après une activité soutenue en 2021, le département de la Manche voit lui aussi ses indicateurs s’affoler. 88 terrains ont été mis en vente (-76%) pour une offre atteignant 158 terrains à fin 2022. Les 161 ventes représentent une baisse de 76 %. Elles ont été enregistrées à hauteur de 44% sur la CA Saint Lô (et de 36 % sur la CA du Cotentin. 7 % pour le secteur de Granville). En moyenne, une parcelle de 570m² s’est vendue 45 733 € mais nous observons de grandes disparités de surfaces / prix.

Si le tableau que nous venons de dresser est bien alarmant, il n’en demeure pas moins une appétence ancrée des ménages pour accéder à la propriété. La baisse des mises en ventes (due à des difficultés d’obtention de permis) contribue mécaniquement à la baisse des ventes et l’augmentation des prix. La faiblesse de la demande, en particulier sur le second semestre accentue la chute des ventes sur l’année 2022.
Ce coup d’arrêt s’explique notamment par une hausse des prix de la construction et du resserrement des conditions d’emprunt – dont les taux étaient jusqu’alors très favorables et permettaient plus particulièrement aux primo-accédants de concrétiser leur projet. Pour beaucoup d’acquéreurs, la confiance n’est plus au rendez-vous, ce qui se voit par une très forte baisse de la demande au point que les aménageurs ayant obtenu des autorisations se posent la question de l’opportunité de lancer certaines opérations.
En l’absence de stabilité réglementaire financière et fiscale, nous ne voyons aucun signe de redressement de l’activité à court ou moyen terme. La production de logements, surtout en aménagement, étant un processus de moyen à long terme.

Guillaume BASILE