1er trimestre 2023 – marché immobilier neuf normand : quand le financement manque à l’appel et que la crise s’installe !

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Cette fois nous y sommes, la crise du logement annoncée depuis des mois sur le plan national et que nous évitions tant bien que mal en Normandie nous a bel et bien rattrapés.

Si l’immobilier reste une valeur sûre pour les ménages, tous ne peuvent plus se l’offrir : difficultés à obtenir des prêts, hausse des taux d’intérêts, baisse du pouvoir d’achat, hausse des prix… La rupture observée dès le 3ème trimestre 2022 en Normandie est désormais installée.

Conséquence directe : un marché immobilier neuf qui affiche – 34 % de réservations pour ce 1er trimestre 2023 (par rapport au 1T22) accentuant les difficultés d‘accès au logement et y compris dans le parc locatif puisque les ventes à investisseurs reculent de 52 % en un an.

Quant aux acquisitions en résidence principale, elles se maintiennent en volumes (- 7 %) : pour autant, ce sont les ménages les plus aisés qui peuvent le plus souvent concrétiser leur projet quand les primo-accédants et la classe moyenne voient les portes du financement se refermer. Fait nouveau sur le marché, le retrait de plusieurs opérations, représentant 159 logements, et qui témoignent des difficultés des opérateurs à commercialiser ou à préserver l’équilibre économique des programmes.

Des annonces gouvernementales étaient très attendues par la profession ce 9 mai, nouveau rendez-vous malheureusement manqué pour le premier poste de dépense des ménages, il faudra patienter encore pour que des mesures fortes et pérennes soient prises.

Marché de Caen la Mer

Le marché de Caen la mer enregistre 168 ventes nettes soit – 58 % par rapport au 1T22. Les timides mises en vente (168 lots) font passer l’offre à 907 lots, – 33 % en un an. Les ventes à investisseurs reculent de 68 % quand les ventes en résidence principale affichent – 41%.
Le prix moyen des ventes au m² s’élève à 4 075 € parking inclus – stable.
A souligner : 42 % des ventes sont réalisées en secteur aménagé : spécificité caennaise sur le marché normand. La ville de Caen reste active avec 40% des ventes : vigilance sur le renouvellement de l’offre qui ne suit pas le rythme des ventes (seulement 22% de mises en vente). Le stock à la vente sur la ville de Caen est au plus bas.

Marché de la Métropole Rouen Normandie

Le marché de la Métropole Rouen Normandie affiche aussi une baisse des réservations avec 175 logements soit – 45 %. Un volume d’activité qui avait marqué le pas avant le marché Caennais faute de renouvellement de l’offre. Notons que cette offre s’est en partie reconstituée sur la ville de Rouen qui représente 62 % des mises en vente de la Métropole ! Pour autant, l’offre continue de baisser avec seulement 878 logements disponibles (- 22 %).
Les ventes à investisseurs plongent : – 73 %. Les ventes à occupants se maintiennent avec +7%. Quant aux prix, ils poursuivent leur hausse : 4 151€ / m² parking inclus en moyenne, soit + 4,6 % en un an.

Marché du Havre Seine Métropole

Le marché du Havre Seine Métropole enregistre 52 ventes ce trimestre (- 17% par rapport au 1T22). Malgré des mises en vente en baisse de 31 %, le faible volume de réservations amène une offre commerciale en hausse de 32 % pour atteindre 327 logements disponibles. Cependant, le stock à la vente reste bas au regard du potentiel de ce marché.
Les ventes à occupants affichent une baisse de 25% quand les ventes à investisseurs baissent de 10%. A noter : un prix de vente qui atteint des sommets avec 4 984€ /m² parking inclus, soit + 22% en un an. L’absence de marché en dehors du Havre et de Sainte-Adresse explique en partie ces prix.

Le rééquilibrage de l’offre sur le territoire se fait désespérément attendre et pose question sur l’équilibre nécessaire de l’offre entre centre-ville et secteur péri-urbain (contrairement aux métropoles de Caen et Rouen). Des villes comme Montivilliers, Octeville-sur-mer et Harfleur ont démontré, par le passé, leur forte attractivité.

Marché de la Côte Fleurie – Côte de Grâce

Le marché de la Côte fleurie – Côte de Grâce souffre dans une moindre mesure de la baisse d’activité avec – 29% des réservations par rapport au 1T23 mais un volume relativement stable par rapport à la fin d’année 2022. Avec 103 mises en vente, l’offre augmente de 37% pour atteindre 300 logements disponibles. Le prix des ventes s’élève à 5498€ /m² parking inclus.
Point de vigilance : le secteur d’Honfleur subit actuellement une montée en puissance des recours et la virulence d’associations locales qui pourraient couper court à tout nouveau développement d’opération dans un avenir proche.

Marché de la Seine-Eure

Le marché de la Seine-Eure est la belle surprise de ces derniers mois et poursuit son développement : 49 réservations enregistrées ce trimestre, c’est 10 lots de plus que toute l’année 2022. Avec 116 logements à l’offre, le marché continue de se structurer dans un contexte complexe (17 lots retirés en individuel groupé). Avec une offre qui semble trouver sa place et répondre aux besoins du territoire, les investisseurs répondent présents (33 réservations – une première) malgré l’absence de dispositif de réduction d’impôt sur le secteur. Les ventes à occupants sont stables. Le prix de vente s’élève à 3 803 € parking inclus, une hausse significative qui se traduit par une structuration du marché et une montée en gamme.

Marché Seine-Normandie Agglomération

Le marché de Seine Normandie Agglomération reprend des couleurs avec une offre nouvelle sur la ville de Vernon. Avec 13 ventes enregistrées ce trimestre et une offre commerciale de 32 logements, le marché est réactif après une période atone sur ce secteur et des besoins insatisfaits. Le prix de vente, parking inclus s’élève à 3956 €. Un prix accessible aux portes de la région Ile-de-France. Une activité que nous continuerons de suivre de près dans les prochains mois.

Marché Evreux Portes de Normandie

Le marché d’Evreux Portes de Normandie sort de son silence avec une opération de 22 logements lancée à la commercialisation en collectif. Les prochains mois nous permettront de reprendre une analyse fine des rythmes de vente.

Principaux marchés de la Manche

Enfin, les principaux marchés de la Manche (Cherbourg-en-Cotentin, Granville et St-Lô) enregistrent 31 ventes nettes ce trimestre, continuité d’une dynamique lancée depuis quelques mois : l’attractivité du littoral et les besoins en logements permettent de tenir ces volumes malgré une absence de mises en vente ce trimestre. L’offre commerciale s’élève à 106 logements. Comme ailleurs, les ventes à investisseurs reculent quand la part à occupants se maintient. Après des mois de hausse, le prix repasse sous la barre des 4000€ du m² avec des ventes parking inclus qui s’élèvent à 3807 €.

Si la baisse d’activité est sans appel, au-delà de la complexité du montage des opérations, la crise ne serait-elle pas avant tout une crise du financement ? Si la prudence est de mise en cette période inflationniste et la confiance des investisseurs mise à mal, de nombreux ménages subissent de plein fouet un calcul du taux d’endettement d’un autre temps.

La prise de conscience est engagée, les mesures nationales sont attendues mais aussi des mesures locales qui permettront de contenir les prix de vente qui ne cessent d’augmenter. Ces mesures locales doivent porter sur une stratégie foncière qui permettra aux collectivité de maitriser les prix de foncier en fixant elles-mêmes ces prix et éviter ainsi toute surenchère : misons sur la qualité des projets ! Une action sur la densité et donc une meilleure prise en compte des droits à construire doit également être engagée : sens logique de l’histoire face au dérèglement climatique et à la réduction de l’étalement urbain.

OLONN est plus que jamais utile et au cœur des échanges pour trouver ensemble les solutions qui permettront de faire autrement, dans une volonté partagée de développement et d’attractivité de notre région normande.

Nous aurons plaisir à nourrir ces échanges lors de notre prochaine conférence : le mardi 3 octobre 2023 au Carré des Docks du Havre.

Guillaume BASILE

Président d’OLONN