2ème trimestre 2023 : quand la crise s’installe un peu plus sur le marché immobilier neuf normand

Promotion Immobilière |

La Normandie s’installe durablement dans une crise dont nous ne percevons pas le bout du tunnel. Avec 1 202 réservations au 1^er semestre 2023, les ventes reculent de – 43.5 % par rapport au 1^er semestre 2022. Triste continuité d’alertes passées depuis des mois, le marché se resserre chaque jour un peu plus. Seules quelques opportunités investisseurs (studio ou 2 pièces – prix accessibles) et le haut de gamme résistent encore à ce stade. 

Face à l’explosion des coûts de construction, à l’accumulation incessante de nouvelles normes (pour exemple, la nouvelle taille imposée des locaux vélos) et aux difficultés d’acceptabilité des projets qui conduisent à des abandons ou à une baisse de densité de ceux-ci, les prix poursuivent leur ascension quitte à perdre l’essence même de notre profession : proposer des logements neufs performants au plus grand nombre. En conséquence, la part de ventes à investisseurs recule quand le besoin locatif se tend dans la plupart des secteurs, les primo-accédants sont exclus de l’accession à la propriété et la classe moyenne en peine à obtenir un financement doit faire de nombreuses concessions pour concrétiser son projet. 

Si le marché immobilier ancien voit ses prix (sur certains biens) marquer un fléchissement, le marché immobilier neuf tributaire d’un coût technique et d’exigences réglementaires ne peut contenir cette hausse. Les nouveaux projets mis en commercialisation subissent de plein fouet cette réalité, avec des volumes de vente très faibles, malgré une demande et un besoin importants.    

Pour autant, les mises en vente se maintiennent, fruit d’une volonté des promoteurs de porter les opérations pour lesquelles ils ont imaginé leur conception durant des mois et obtenu les permis de construire non sans mal. Les semaines à venir seront décisives pour relancer l’activité et éviter une rupture totale du marché. 

Marché de Caen la Mer

 Le marché de Caen la mer fait figure d’exception. Si les ventes ont chuté en un an (- 64% entre le 2T23 et le 2T22) nous observons une certaine stabilité du marché depuis début 2023. Avec 226 mises en vente, 175 ventes nettes, des ventes à investisseurs qui se maintiennent (62 % des ventes) et des prix stables sur la communauté urbaine (4 100 €m² en moyenne parking inclus), le mot d’ordre est continuité. 

Vigilance pour les prochains mois : un volume de logements en chantier disponibles à la vente qui semble augmenter pour atteindre 57 % de l’offre. Un risque de stock dur à la clé si le rythme des ventes ne repart pas à la hausse. 

A noter : 60 % de l’offre se situe en périphérie. 

Marché de la Métropole Rouen Normandie

Le marché de la Métropole Rouen Normandie est aux antipodes malgré des mises en ventes satisfaisantes avec 341 nouveaux lots. Nous observons un décrochage alarmant : 125 ventes nettes ce trimestre (– 68 % en un an) dont 23 sur la ville de Rouen (– 79 % en un an) mais surtout, une inéquation entre les prix à l’offre : 4 307 € en moyenne parking inclus et le prix des ventes réalisées : 4 089 € en moyenne parking inclus. 

La ville de Rouen en est le parfait exemple puisqu’elle représente 33 % de l’offre de la Métropole mais seulement 17 % des ventes. Avec un prix moyen de 4 840 € parking inclus (soit une hausse de 26 % en un an !), elle devient la ville la plus chère de Normandie (hors Côte Fleurie). 

Marché du Havre Seine Métropole

Le marché de Le Havre Seine Métropole accuse une baisse de ses ventes (50 lots soit – 42 % en un an) et le retrait de 100 lots ce trimestre.  

La mise en vente de 92 lots, dont une opération à Octeville-sur-mer permet toutefois de renouveler l’offre (et pas exclusivement sur la ville centre !) dans un marché porté à 35 % par des investisseurs. 

Les prix continuent d’augmenter avec + 10 % en un an : 4 737 € en moyenne parking inclus. 

Marché de la Côte Fleurie – Côte de Grâce

Le marché de la Côte Fleurie – Côte de Grâce poursuit son développement avec 335 mises en vente ce trimestre et une offre commerciale en hausse avec 545 lots disponibles. Cabourg tire son épingle du jeu et le littoral profite de son attractivité observée depuis la période post covid. Les ventes se maintiennent (84 réservations – stable) auprès d’acquéreurs propriétaires occupants (71 % des ventes), à mi-chemin entre résidence principale et résidence secondaire. 

Les prix de vente sont de 5 121 € en moyenne parking inclus, un prix en baisse mais oscillant selon le volume d’offre à Deauville. 

 Principaux marchés de l’Eure

Les principaux marchés de l’Eure voient leur activité fluctuer au fil des mois. 

Après un bon démarrage au 1^er trimestre, Seine-Eure Agglo voit ses ventes ralentir (19 lots réservés) mais cela reste un volume positif depuis la structuration du marché et le lancement d’opérations en 2022 portant à ce jour l’offre commerciale à 89 lots. Les prix de vente sont d’en moyenne 3 618 € parking inclus.  

Le secteur de Vernon (Seine Normandie Agglomération) enregistre 30 lots mis en commercialisation et 11 ventes nettes ce trimestre. Avec 59 lots disponibles, l’activité est stable sur le secteur. 

Le prix de vente s’élève à 4 226 € parking inclus.  

Marché d’Evreux Portes de Normandie

Malgré 22 lots disponibles à la vente, le marché d’Evreux Portes de Normandie n’enregistre aucune vente ce trimestre.  

  Principaux marchés de la Manche

Les principaux marchés de la Manche observés sont portés par une activité intéressante depuis quelques mois. 160 logements ont été mis en vente ce trimestre (principalement Cherbourg mais aussi Barneville Carteret et Donville les Bains) portant ainsi l’offre commerciale à 223 lots. 

45 réservations nettes enregistrées avec une part à investisseurs de 33 % malgré une absence de dispositif Pinel. 

Un marché stable, reflet d’une attractivité du littoral et de besoins importants sur le secteur. 

Les prix de vente s’élèvent à 4 452 € en moyenne parking inclus (à l’exception d’une opération qui influe significativement sur cette hausse). 

Avec un marché qui tourne au ralenti sur la région normande, comme dans toutes les régions françaises, les disparités entre territoires se renforcent également. Les promoteurs font preuve d’une grande prudence face à l’équilibre économique des projets fragilisés par des volumes de ventes trop faibles.  

Des décisions pragmatiques doivent être prises rapidement pour permettre de sortir au plus vite de cette spirale entrainant le blocage dangereux du parcours résidentiel des ménages et engagera rapidement des effets redoutables sur la santé des entreprises. 

Au-delà de cette période morose, je veux retenir le bon niveau des mises en vente, preuve de l’engagement des promoteurs, et vous souhaiter à toutes et à tous un très bel été. 

Prochain rendez-vous : conférence du 1er semestre 2023 – 3 octobre 2023 au Carré des Docks – Le Havre

Guillaume BASILE

Président d’OLONN