Bilan 2023 : la Normandie brutalement rattrapée par la crise du logement : coup d’arrêt sur le marché de la promotion immobilière.

Chères adhérentes, chers adhérents,

Tout pile un an en arrière, nous espérions que 2023 serait l’année de la prise de conscience pour relancer l’activité. Si la Normandie ne subissait pas encore les mêmes ralentissements que bon nombre de régions françaises, nous ressentions les prémices d’une situation inquiétante à venir, avec un affaissement significatif du marché au 2ème semestre 2022.

Un an plus tard, nous y sommes, et probablement plus encore que nous ne le craignions. Avec 2180 ventes enregistrées en 2023 (soit – 42 % vs 2022), il faut remonter à 2015 pour retrouver des volumes aussi faibles.

Retraits en nombre (639 lots), baisse des mises en vente (3134 lots soit -22 %), augmentation des ventes en bloc (437 lots soit + 34 % et ce n’est que le début), les promoteurs immobiliers ajustent leurs lancements commerciaux, priorisent les chantiers en cours de construction et font preuve de la plus grande adaptabilité pour garantir la survie de leur entreprise et des emplois qu’ils génèrent, et nous observons, d’ores et déjà, des ajustements d’effectifs parmi nos adhérents.

Si malgré tous ces ajustements l’offre commerciale augmente (3505 lots disponibles soit + 10%) ne nous trompons pas : une partie de cette offre est artificielle car elle représente une offre sur plan, avant lancement du chantier. L’opérateur peut à tout moment décider de retirer ces lots en cas d’échec de la commercialisation : plus les jours passent, plus le marché s’assèche et plus l’accès au logement se complexifie. La majorité de l’offre commerciale est en cours de construction. Si les ventes restaient en berne en 2024, une partie de cette offre en chantier deviendrait du stock physique, avec un impact catastrophique sur la trésorerie des opérateurs.

Caen la Mer

Le marché de Caen la mer accuse une baisse importante : 670 ventes nettes enregistrées, soit – 55 % en un an et ce, après un premier décrochage fin 2022. L’offre commerciale se porte à 1003 logements, en baisse de 6 % et dû à un retrait de 176 lots. Une part de ventes à investisseurs en baisse : environ 57 % contre 73 % il y a un an. Côté prix, les ventes s’élèvent à 4188 € / m² parking inclus en moyenne (+ 3 %).

Métropole Rouen Normandie

Le marché de la Métropole Rouen Normandie affiche un volume tout aussi alarmant avec 537 ventes (- 55 % vs 2022). A noter : seulement 4 ventes sur la ville de Rouen au 4T23, catastrophique ! L’offre commerciale se porte à 978 logements, un volume stable mais notons 267 logements retirés. Une part de ventes à investisseurs en baisse : 52 % sur l’année lissée soit –12 %. Côté prix, les ventes s’élèvent à 4199 € / m² parking inclus en moyenne (+ 7 %).

Le Havre Seine Métropole

Le marché de Le Havre Seine Métropole toujours essentiellement porté par la ville centre accuse le coup. L’effet littoral ne suffit plus, seulement 220 ventes enregistrées soit – 47 %. L’offre commerciale se porte à 389 logements, -6 %. Une part de ventes à investisseurs en baisse : 66 % sur l’année lissée soit – 7,5 %. Côté prix, les ventes s’élèvent à 4596 € / m² parking inclus en moyenne (+ 8 %).

Côte Fleurie

Le marché de la Côte Fleurie est aussi impacté avec seulement 53 ventes enregistrées soit – 54 %. L’offre commerciale se porte à 82 logements, en hausse suite à la mise en ventes de 105 nouveaux logements durant l’année (+ 5%). Une part de ventes à investisseurs toujours anecdotique sur ce secteur : 17 % sur l’année lissée. Côté prix, les ventes s’élèvent à 6202 € / m² parking inclus en moyenne.

Seine-Eure

Le marché de la Seine-Eure est notre rayon de soleil de l’année. 99 ventes nettes enregistrées, soit + 148 % en un an. L’offre commerciale se porte à 92 logements, en baisse de 42 % mais qui s’explique par la prudence des acteurs présents sur le territoire qui misent sur les opérations en cours avant d’engager de nouveaux projets. Une part de ventes à investisseurs qui se structure (et le passage de Louviers en B1 donne un nouveau souffle à ce secteur trop longtemps laissé-pour-compte, ENFIN !) : 54 % des ventes. Côté prix, les ventes s’élèvent à 3662 € / m² parking inclus en moyenne (+ 20 % mais cela s’explique par des petites typologies vendues, plus chères et un marché qui se structure).

Seine Normandie Agglomération – Vernon

Le marché de Seine Normandie Agglomération – Vernon enregistre 46 ventes après un renouvellement de l’offre en 2023. Des résultats en deçà des attentes avec un second semestre à l’arrêt. L’offre commerciale s’élève à 94 lots disponibles. Une part de ventes à investisseurs à hauteur de 74 %. Côté prix, les ventes s’élèvent à 4119 € / m² parking inclus en moyenne.

Evreux Portes de Normandie

Le marché d’Evreux Portes de Normandie tente de se relever d’années sans activité avec quelques lancements mais pour lesquels les ventes n’ont pas suivi à ce stade. Nous enregistrons 8 ventes sur l’année et ce, malgré 83 mises en vente ! L’offre commerciale s’élève de fait à 75 lots disponibles. Une part de ventes à investisseurs à hauteur de 75% : la bonne nouvelle est un passage en B1 d’Evreux après avoir également été oubliée durant quelques années. A suivre…Côté prix, les ventes s’élèvent à 3268 € / m² parking inclus en moyenne.

Principaux marchés de la Manche

Enfin, les principaux marchés de la Manche (Cherbourg-en-Cotentin, Granville et St-Lô) poursuivent la structuration de leur marché et Cherbourg tire son épingle du jeu. Avec 140 ventes enregistrées (+ 11 % en un an) dont 93 sur la CA du Cotentin, l’attractivité et les besoins du secteur ne font plus l’offre d’un doute. L’offre commerciale s’élève à 178 lots disponibles. Une part de ventes à investisseurs à hauteur de 28% : la bonne nouvelle est un passage en B1 de Cherbourg-en-Cotentin, de quoi poursuivre la dynamique ! Côté prix, les ventes s’élèvent à 4 116 € / m² parking inclus en moyenne.

A quelques rares exceptions près, le marché de la promotion immobilière s’est effondré en Normandie en 2023. Les prix moyens des ventes sont en hausse mais il faut bien avoir à l’esprit que les petites typologies sont celles qui trouvent encore preneurs et impactent de fait le prix moyen de volumes globaux faibles. Les grandes métropoles sont principalement touchées alors même que les besoins en logements sont clairs. Si nous observons des tensions plus ou moins fortes selon les secteurs, Caen la mer figurant parmi les plus tendus, c’est tout un pan de l’économie locale qui se trouve durement impacté. Preuve en est, les organisations professionnelles du bâtiment élèvent la voie jusqu’à manifester : inédit et alarmant.

Le parcours résidentiel est arrêté, et la crise du logement devient une crise sociétale : absence de rotation dans le parc locatif, effondrement des transactions dans le marché de l’ancien, impossibilité pour les étudiants à se loger, mutations professionnelles empêchées à défaut de logements.

Les annonces gouvernementales récentes semblent laisser entrevoir quelques signaux positifs pour l’avenir, tout comme l’assouplissement des règles d’octroi de prêts immobiliers qui ont largement affecté les projets des

ménages. Si la politique du logement reste, pour le moment, trop orientée vers l’offre, tous les efforts doivent d’abord être consacrés à la relance de la demande.

2024 : Les organisations professionnelles réunies autour de l’Alliance Logement seront-elles entendues ?

Guillaume Basile, Président d’OLONN.