Marché de la promotion immobilière en Normandie au 1er trimestre 2024 : en plein cœur de la tempête, en train de sombrer aux yeux tous, une filière complète doit se réinventer.

Ce n’est malheureusement plus une surprise pour personne, le marché de la promotion immobilière traverse une crise profonde que ce soit en Normandie comme dans tout le reste de la France.

Si nous ne parlions « que » d’un marché cela ne serait peut-être pas le plus grave. Mais derrière cette crise, ce sont des individus, nos parents, nos enfants, nos familles, nos amis…qui peinent à se loger. Le logement, un droit, une nécessité dans nos vies qui conditionne nos projets : études, mobilité professionnelle, mariage, séparation, vieillissement…à chaque étape de nos vies le logement est présent.

L’heure n’est plus aux constats, nous les connaissons et les potentiels acquéreurs les subissent chaque jour un peu plus. Le parcours résidentiel est à l’arrêt, plus de rotation dans le parc locatif public ou privé, des mesures annoncées qui vont encore renforcer les tensions (sortie du parc locatif des logements énergivores et des occupants dont les revenus excèdent des plafonds de ressources, le pansement LLI qui ne comble que très partiellement la chute vertigineuse de production), difficultés de financement, etc…  

Les organisations professionnelles se mobilisent au quotidien pour apporter des solutions afin d’endiguer cette crise, redonner envie aux français d’investir dans la pierre, leur donner la possibilité de concrétiser leur projet.

Aujourd’hui, nous ne pouvons que faire les comptes et ils sont catastrophiques … 343 ventes ce trimestre en Normandie soit – 48 % en comparaison avec le 1 er trimestre 2023 qui, rappelons-le, était en retrait de – 34 % par rapport à 2022. Les désistements sont très nombreux (243 lots) et liés aux retraits d’opérations également conséquents : 365 logements.

Résumé de ce mauvais scénario par territoire :

Région de Caen

Dire qu’il est toujours le marché qui porte la Normandie serait une piètre satisfaction. Avec
seulement 141 ventes ce trimestre (-40 % comparé au 1T23), c’est cependant le marché Caennais qui enregistre le meilleur score ce trimestre encore… Les mises en vente à hauteur de 334 lots renouvellent le stock et font passer l’offre commerciale à 1288 logements disponibles. Le hic ? Une part d’investisseurs qui représente 30 % des ventes. De quoi nous inquiéter quant à l’offre locative déjà tendue sur le secteur. Quant au prix des ventes, il s’élève en moyenne à 4181 € m² parking inclus, stable.

Région de Rouen

Nous n’aurions jamais pensé inscrire ce volume pour Rouen un jour et pourtant…31 ventes sont enregistrées ce trimestre sur le secteur soit – 82 % en un an. 276 mises en vente portant l’offre commerciale à 1187 lots. Les 111 désistements représentent encore un volume très élevé ce trimestre. 182 lots ont également été retirés de la commercialisation par les promoteurs. Les investisseurs ont quasi disparu : ils représentent seulement 16% des ventes. Quant au prix des ventes, il s’élève en moyenne à 4160 € m² parking inclus, soit + 3 %.

Région du Havre

Un trimestre ne fait pas l’autre, avec 60 ventes enregistrées c’est le double comparé au 4T23 mais néanmoins -34% en comparaison avec le 1T23. Seulement 34 nouveaux lots mis en vente ce qui monte l’offre commerciale à 381 lots. Les investisseurs restent assez présents puisqu’ils représentent 68 % des ventes. Quant au prix des ventes, il s’élève en moyenne à 4247 € m² parking inclus, soit une baisse de 8,8 % en un an.

Région côte Fleurie – côte de Grâce

Avec 66 ventes ce trimestre, le marché est stable en comparaison sur une année. Des désistements plus élevés ce trimestre, au nombre de 36, mais liés notamment au retrait d’une opération de 34 lots.  25 mises en vente ont été enregistrées pour une offre commerciale de 531 lots. La part d’investisseurs reste faible sur le secteur puisqu’elle représente 23 % des ventes. Quant au prix des ventes, il s’élève en moyenne à 5085 € m² parking inclus, soit une baisse de 6,8 % en un an.

Principaux marchés de l’Eure

Avec 23 ventes enregistrées, le secteur accuse une baisse de 61 % en un an. 32 mises en vente portent l’offre commerciale à 222 lots disponibles. La part de ventes à investisseurs représente 65 % : un indicateur positif pour ces secteurs longtemps délaissés par cette cible d’acquéreurs. Notons que le département est porté par le secteur de Vernon en collectif (14 ventes) et de Louviers (8 ventes).
Evreux n’enregistre que 2 ventes. Les ventes en individuel groupé sont à zéro et même -1 sur
Louviers. Les désistements restent contenus (11). Quant au prix des ventes, il s’élève en moyenne à 3378 € m² parking inclus sur Louviers, 3662 € sur Evreux et 3956 € sur Vernon.

Principaux marchés de la Manche

20 ventes sont enregistrées ce trimestre soit -26 % en un an. 47 mises en vente portent l’offre commerciale à 197 lots. Les investisseurs sont toujours plus nombreux sur le secteur et représentent désormais 50 % des ventes. Quant au prix des ventes, il s’élève en moyenne à 4375 € m² parking inclus, soit une hausse de 14 % en un an (à lier avec les ventes à investisseurs plus importantes et sur des petites surfaces : plus cher).

NOUVEAU : le secteur de la Côte d’Albâtre

Nouvellement observé, le secteur de la côte d’Albâtre enregistre 2 ventes (à investisseurs) pour un prix moyen de 3546€ parking inclus ce trimestre. L’offre commerciale s’élève à 90 lots : elle se répartit entre le secteur de Dieppe et celui de Fécamp.
A suivre au fil des mois… !

Pour le dernier édito de mon mandat de 3 ans, je n’aurais jamais imaginé voir le marché normand dans un tel état, marché pourtant historiquement marqué par le signe de la raison, avec une production en adéquation avec la démographie et des prix de vente contenus.  Lors de mon élection en avril 2021, nous venions d’annoncer près de 850 logements vendus en un trimestre et j’alertais sur une crise de l’offre. 3 ans plus tard et 60 % de ventes en moins, le contexte a bien changé.
Nous voyons chaque jour des emplois disparaitre parmi nos adhérents qui sont autant de
compétences en moins au service de nos territoires. En cascade, nos très nombreux partenaires (architectes, bureaux d’études, notaires, entreprises) vont subir les mêmes dommages collatéraux.

Il est de circonstance de rester optimistes malgré tout et nous saurons faire preuve de résilience pour nous adapter. Le retrait d’opérations, la baisse des prix de vente sur plusieurs secteurs en sont déjà les premiers signes.

Je tiens à remercier très chaleureusement la formidable équipe qui m’a accompagnée pendant ces 3 années. En premier lieu Laura Dubuisson, pilier de notre association et qui par sa compétence, son dévouement et sa bonne humeur communicative a très largement contribué au rayonnement d’Olonn. Mais aussi les membres du bureau, Jean Claude Fromentin, Damien Renard, Jean-Baptiste Crestin, Sébastien Gressent et Aymeric Poupel qui furent des appuis et des relais indispensables au quotidien.

Je suis absolument convaincu de l’absolue nécessité de notre observatoire, encore plus dans les temps difficiles que nous traversons. Je donne mon entière confiance à la nouvelle équipe qui saura, sans aucun doute, continuer à faire vivre et évoluer Olonn.

Merci à tous !

Guillaume Basile